【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)理事長(zhǎng)吳寶田表示，「加速防災(zāi)都更，改善投資環(huán)境，促進(jìn)內(nèi)需經(jīng)濟(jì)」是目前政府必需積極面對(duì)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)課題，吳寶田針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩、都市防災(zāi)不足、人口結(jié)構(gòu)變遷等課題，從不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)角度，提出3大建議，期盼政府予以重視並加以研議處理。
 
一、排除關(guān)鍵障礙，加速推動(dòng)都市更新及危老重建
 
吳寶田認(rèn)為，臺(tái)灣歷經(jīng)數(shù)十年的發(fā)展，亟需藉由提振內(nèi)需，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能；近年來(lái)氣候變遷提高國(guó)人防災(zāi)意識(shí)，加上人口結(jié)構(gòu)的改變即將邁入高齡社會(huì)，加速推動(dòng)危險(xiǎn)老舊建物都更重建不僅攸關(guān)生命財(cái)產(chǎn)安全，也可滿足高齡社會(huì)無(wú)障礙環(huán)境需求，並可促進(jìn)內(nèi)需、提供就業(yè)機(jī)會(huì)。都市更新對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提供就業(yè)機(jī)會(huì)有很大的效果。
 
他說(shuō)，都市更新是屬於建築開(kāi)發(fā)事業(yè)的一種，其關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)包括規(guī)劃、建築師及技師、建材、營(yíng)造、室內(nèi)裝潢、房屋仲介、冷氣家電等等，可以相對(duì)創(chuàng)造上下游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的需求總值為建築業(yè)本身生產(chǎn)總值的3.14倍，對(duì)下游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值則為建築業(yè)本身生產(chǎn)總值的1.34倍，因此對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)也創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。近年來(lái)政府已將推動(dòng)都更視為重要政策，建構(gòu)多元推動(dòng)管道，改革行政效能，期能加速推動(dòng)都更。重要的包含：2017年5月10日公布施行「都市危險(xiǎn)及老舊建築物加速重建條例」，提供容積獎(jiǎng)勵(lì)、稅捐減免、融資協(xié)助及簡(jiǎn)化程序等誘因，鼓勵(lì)整合全體同意，來(lái)鼓勵(lì)危險(xiǎn)老屋重建；2018年8月2日行政法人「國(guó)家住宅及都市更新中心」揭牌正式啟動(dòng)，立即投入推動(dòng)公辦都更業(yè)務(wù)；目前立法院審議中的「都市更新條例」修正草案，也期盼能兼顧公平合理及可行。凡此皆係建構(gòu)多元推動(dòng)管道，透過(guò)公私協(xié)力，推動(dòng)都更政策。就目前都市更新條例修法方向，謹(jǐn)提陳以下建議，以利更新後續(xù)推動(dòng)：
 
(1)法制、程序應(yīng)具明確性、安定性與可行性：以減少整合產(chǎn)生之交易成本，增進(jìn)實(shí)施者與住戶間之信賴關(guān)係，提升審議效率，加速都更時(shí)程。草案為減少審議之不確定性，擬將容獎(jiǎng)項(xiàng)目及額度標(biāo)準(zhǔn)化，可增加明確性。惟目前草案中「強(qiáng)制事、權(quán)併送且均要同意書」及「徵求同意書時(shí)應(yīng)檢附事計(jì)、權(quán)變計(jì)畫書」規(guī)定部分，由於本次修法已大幅提高申請(qǐng)報(bào)核都更計(jì)畫之同意門檻，且計(jì)畫內(nèi)容常會(huì)因?qū)徸h會(huì)要求須修正配置、變動(dòng)量體、調(diào)整估價(jià)等情形，動(dòng)搖原來(lái)估價(jià)、選屋分配的基礎(chǔ)；另外，在現(xiàn)行機(jī)制中，選配原則也已經(jīng)納入事業(yè)計(jì)畫送審，涉及權(quán)變計(jì)畫的估價(jià)、選屋、分配及價(jià)金找補(bǔ)等事宜，皆會(huì)經(jīng)過(guò)審議會(huì)嚴(yán)謹(jǐn)把關(guān)，地主權(quán)益獲保障無(wú)虞，況且事業(yè)計(jì)畫量體未確認(rèn)前，所有權(quán)人確切可分配的權(quán)利價(jià)值也無(wú)法計(jì)算，故建議宜維持現(xiàn)行執(zhí)行機(jī)制，讓都更案可以視情形選擇分送或併送，權(quán)利變換計(jì)畫不要另再要求檢附同意書，確保都更推動(dòng)安定性及可行性。
 
(2)公權(quán)力允宜介入執(zhí)行：於「公共安全」、「公共利益」與「緊急危難」三大要素下，公權(quán)力允宜介入執(zhí)行，以維持都更目標(biāo)。提高「租稅誘因」：正視房屋稅遽增對(duì)都更之負(fù)面影響，協(xié)同地方政府就都更案在稅基(房屋評(píng)定現(xiàn)值)上納入一定期限之獎(jiǎng)勵(lì)係數(shù)；延長(zhǎng)房屋稅、地價(jià)稅減半徵收期間；實(shí)施方式採(cǎi)「協(xié)議合建」者，其租稅優(yōu)惠同「權(quán)利變換」；適用「房地合一實(shí)價(jià)課稅」新制之都更案，建議等同土地增值稅第一次移轉(zhuǎn)同具減徵優(yōu)惠。
 
另外，目前危老重建在推動(dòng)上也還存有以下障礙，亟需檢討解決：
(一)危老基地合併鄰地面積限制宜檢討鬆綁：危老基地?cái)M合併鄰地，卻因合併鄰地面積限制被迫分割畸零地，造成土地細(xì)碎閒置，不利整體市容美化，建議鬆綁危老重建條例第3條第2項(xiàng)規(guī)定，讓願(yuàn)意納入危老基地的鄰地都能參與重建，促成土地整體開(kāi)發(fā)有效利用，並帶動(dòng)都市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 
(二)夾雜公有地?zé)o法參與合建應(yīng)速建立配套機(jī)制：危老重建條例規(guī)定需百分百同意申請(qǐng)重建，若基地內(nèi)夾雜公有土地勢(shì)難以協(xié)議合建取得同意，宜速研議相關(guān)配套處理機(jī)制，加速提升整體環(huán)境品質(zhì)及居住安全。
 
(三)放寬危老重建基地退縮建築之設(shè)計(jì)選擇彈性：危老重建因需達(dá)百分百同意，故基地規(guī)模通常較小，然現(xiàn)行規(guī)定危老重建基地需四周均退縮2公尺以上才能申請(qǐng)其他容獎(jiǎng)，造成設(shè)計(jì)困難。建議調(diào)整為彈性規(guī)定，至少面前道路應(yīng)退縮，其餘則依退縮程度給予容獎(jiǎng)。
 
(四)稅捐減免比照都更：由於危老重建條例立法意旨與都更條例相近，建議土增稅也享有相同的稅賦優(yōu)惠。
 
二、改善持有稅負(fù)，建構(gòu)興利的投資環(huán)境
 
近年來(lái)房屋稅與地價(jià)稅的巨幅暴增，嚴(yán)重影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)、都市更新推動(dòng)、地上權(quán)招標(biāo)與民眾換屋意願(yuàn)，建議政府通盤改善。不動(dòng)產(chǎn)持有稅應(yīng)該是對(duì)「使用收益」課稅，而不是對(duì)於「財(cái)產(chǎn)本體」課稅，其調(diào)幅宜依據(jù)租金而非市價(jià)，起造人興建住宅房屋增加供給也要排除適用囤房稅率。持有稅的穩(wěn)定與合理，才能建構(gòu)興利的投資環(huán)境。
 
用稅的手段去整治房市，除了容易濫殺無(wú)辜、降低投資意願(yuàn)、減少就業(yè)機(jī)會(huì)外，因?yàn)榱鲃?dòng)性的停滯，反而讓政府的稅收更為減少，這樣的結(jié)果絕對(duì)不是政府與各界所樂(lè)見(jiàn)的。
 
三、實(shí)價(jià)登錄修法後遺癥太大，宜維持現(xiàn)行作法
 
實(shí)價(jià)登錄地政三法(不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例、地政士法、平均地權(quán)條例)草案規(guī)定中「真實(shí)門牌揭露並回溯2百餘萬(wàn)筆資料」及「預(yù)售屋需於簽訂買賣契約30天內(nèi)登錄」等對(duì)民眾隱私及正常市場(chǎng)交易衝擊甚鉅，建請(qǐng)維持現(xiàn)行作法：
 
(一)擬就「成交案件之門牌或地號(hào)完整揭露，並溯及已揭露案件」，嚴(yán)重影響隱私權(quán)保障：
 
修法刪除「區(qū)段化、去識(shí)別化」，並溯及已登錄之兩百餘萬(wàn)案件，將違反過(guò)去民眾對(duì)法律所訂「區(qū)段化、去識(shí)別化」的信賴保護(hù)、影響政府施政威信。以揭露個(gè)案完整門牌、地號(hào)方式，使標(biāo)的物買賣交易資訊公諸於眾，將影響民眾購(gòu)置財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)於「隱私權(quán)」之保護(hù)(門牌、地號(hào)雖然不是個(gè)資，但其所呈現(xiàn)之交易價(jià)格，卻是當(dāng)事人重要財(cái)務(wù)、一般人不欲公開(kāi)之隱私)。「實(shí)價(jià)登錄」若等於「實(shí)價(jià)公開(kāi)」，是將民眾財(cái)產(chǎn)、隱私公開(kāi)示眾，徒然造成人心惶惶、製造社會(huì)問(wèn)題！財(cái)產(chǎn)資料為人民之隱私並受相關(guān)法律之保護(hù)，各國(guó)皆然，一旦財(cái)產(chǎn)之交易價(jià)格可於公開(kāi)管道提供外界查詢利用，則人民之財(cái)產(chǎn)及生命安全恐遭嚴(yán)重之威脅，果爾，民眾之權(quán)益將置於何地，對(duì)民眾亦造成恐懼之心理，勢(shì)將引起社會(huì)大眾之反彈。
 
(二)要求預(yù)售屋應(yīng)於簽訂買賣契約書之日起30日內(nèi)辦理實(shí)價(jià)登錄，恐嚴(yán)重影響市場(chǎng)交易：
 
銷售屋屬於「權(quán)利」買賣，不像物權(quán)移轉(zhuǎn)需向地政機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，當(dāng)能審慎衡酌。用「?jìng)€(gè)案」方式於簽訂買賣契約書之日起30日內(nèi)辦理實(shí)價(jià)登錄規(guī)定，由於預(yù)售屋買賣進(jìn)出市場(chǎng)容易，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處?kù)恫徽袂闆r下，可能在價(jià)格破壞上雪上加霜，甚至預(yù)售市場(chǎng)停滯。
 
以上是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)界目前最關(guān)切的一些問(wèn)題與建議，期盼政府予以重視並加以研議處理。